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| 把握2015年中端酒店如何更好的投資？ |
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| 更新時間：2015-03-13 14:09:34 |
【環(huán)球旅訊】（特約評論員 路廣兆）中國經濟發(fā)展處于新常態(tài)，中國酒店業(yè)作為傳統(tǒng)服務業(yè)也不例外，在產業(yè)結構調整和發(fā)展中，除正常的商業(yè)利潤外，不斷顯示出投資拉動、解決就業(yè)等社會責任。作為酒店業(yè)的新型投資熱點，中檔酒店的投資新常態(tài)也需要關注，了解中檔酒店的內在投資規(guī)律和穩(wěn)定性趨勢，才能更好的理順行業(yè)發(fā)展。 一、中檔酒店發(fā)展的前景良好，投資轉化機會在于翻牌二三星級酒店 按照類型來對中國酒店進行分類，可以分為星級酒店、中檔酒店、經濟型酒店，而發(fā)展速度最快的是經濟型酒店。探究經濟型酒店發(fā)展速度快的原因，筆者認為不能忽視兩個內在邏輯：一是經濟型行業(yè)標桿企業(yè)的示范效應加速了產品的推廣，以如家、漢庭、7天等企業(yè)借助資本的力量在全國建立直營店，讓產品進入投資和大眾視野；先富裕起來的一部分投資者積極通過小規(guī)模的投入選擇合適物業(yè)經營來獲取穩(wěn)定現金流和較高收益回報。 而進入到中國經濟發(fā)展的新階段，經濟型酒店的跑馬圈地已基本完成，其高歌猛進的歷史時代已經結束，目前處于穩(wěn)定發(fā)展的新常態(tài)。星級酒店受物業(yè)條件、投資額度大、監(jiān)管要求高等條件限制，整體上處于下滑趨勢。中檔酒店適應著消費需求的轉變，在物業(yè)規(guī)模和投資規(guī)模上都處于資源可控、回報良好的狀態(tài)，正是目前酒店業(yè)投資的熱點。行業(yè)內曾分別用地段、價格、投資等多種維度定義過中檔酒店，而中青旅山水酒店曾形象的以“不三不四”對中檔酒店進行過表述，即從星級指標來看，介于三星級和四星級間，從價格指標來看，介于300元到400元間。 仔細來分析，中檔酒店經營最重要的是要找到合適的物業(yè)，中檔酒店對物業(yè)的要求高于經濟型酒店，低于高星級酒店。多年來經濟型酒店的快速發(fā)展已經將全國適合的小型物業(yè)轉化了，四五星級酒店的不斷規(guī)模發(fā)展也已經將合適的物業(yè)吸收了，中檔酒店從物業(yè)形態(tài)來看，基本與二、三星級的結構相似，而三星級的結構最優(yōu)。因此，中檔酒店的物業(yè)投資轉化爭奪戰(zhàn)就在二三星級酒店或類似于二三星級酒店的物業(yè)間。 通過對國家旅游局公開的2008-2014年星級飯店的數據進行分析，我們不難看出，全國星級飯店總數量基本處于下滑的趨勢，在內部結構中，二、三星級總量已由2008年的80%下滑到2014年的71%，但是三星級的比例卻從2008年的40%上升到48%。
二、中檔酒店行業(yè)規(guī)模化需求凸顯，行業(yè)整合機會將會由前十強企業(yè)主導 中檔酒店要成為一個具有統(tǒng)計學標準的細分行業(yè)，還需要有規(guī)模企業(yè)和規(guī)模數據的支持，目前中檔酒店還未達到一個規(guī)模化的行業(yè)，在短期內將保持著旺盛的快速規(guī)模化發(fā)展的需求，部分企業(yè)也有著規(guī)模化發(fā)展的內在動力，未來3年內必將產生由前十強企業(yè)主導的行業(yè)整合機會。 根據中國飯店協(xié)會和上海盈蝶咨詢聯合發(fā)布的《2014中國連鎖酒店中端品牌規(guī)模10強排行榜》，排名前5的中檔酒店品牌分別是維也納、全季、星程、山水時尚、錦江都城，開業(yè)門店數均低于200家，他們的發(fā)展都將對中檔行業(yè)產生帶動和示范作用。 根據如家、漢庭最新公布的財報，對比起2010-2014共5年的數據來看，經濟型酒店的核心經營能力RevPAR指標基本在逐年下降，受經營利潤影響，經濟型酒店轉型發(fā)展中檔酒店的步伐也可能會加快。
三、中檔酒店產品投資結構調整加速，內部投資機會在于成本結構優(yōu)化 在把握投資節(jié)奏中，既要眼光朝外，了解行業(yè)，更要眼光向內，分析自己。對中國經濟的預期，整體經濟下行的趨勢仍將繼續(xù)存在，如果在此情況下突出產品特色的同時有效控制投資成本，也是最好的投資。 對于中檔酒店來說，最大的投資在于產品的裝修改造，中檔酒店企業(yè)應將內部的投資著力點放在產品的成本結構優(yōu)化，通過成本模型測算、產品可替代性研究，用更經濟的成本做出更符合中檔品質要求、客戶潛在需求的產品，才能讓企業(yè)獲得更高的投資回報 |
